房屋漏水

房屋漏水

公寓大廈管理條例，在民國八十四年立法通過後，

對於民法無法完全規範的區分所有權人間的權利義

務，作了明確的規範。

因為一般的公寓及大廈，常常有所謂的共有部份：

例如－共同牆壁、共同樓地板（天花板）、公共設

施（電梯、樓梯間及停車場）等．

以一般所有權的觀念：

所有權人就其所有物享有處分、使用及收益的權

利，

但在公寓大廈及集合住宅裏，所有權的行使其實是

受到相當限制的。而公寓大廈管理條例中，

公寓大廈，係指購造上或使用上或在建築執照、設

計圖樣標有明確界線得區分為數部份之建築物或其

基地。

亦即現在大部分的房屋（除了別墅或透天厝）都屬

於本條例所指的公寓大廈。而如果別墅自成一區共

同享受公共設施的話，也是屬於本條例所指的公寓

大廈。

何謂區分所有？

指數人區分一建築物而各有其專有部份（自己的房

屋），並就其共用部分按其應有部份有所有權（指

共用部分以持分方式所有）。

亦即共用之公共設施為各住戶依其持分共有，沒有

人有單獨所有權。

尤其是樓上樓下的關係，因為各有專有部份，但是

又共有樓地板（天花板），

造成樓下如果發生漏水，就必須要經過樓上住戶之

房屋來檢視共同管線，所以常常因為這樣而發生糾

紛。

房屋漏水雖然是小事，但對住戶而言，確實是嚴重

影響居住品質，在公寓大廈管理條例通過前，樓下

的住戶往往自認倒楣，但現在公寓大廈管理條例第

六條第二項規定：

「他住戶因維護、修繕專有部份、約定專有部份或

設置管線，必須進入其專有部分或約定專有部份

時，不得拒絕。」

但應擇其損害最少之處所及方法為之，並應補償所

生之損害。

所以，如果樓下住戶天花板漏水，如果非經過樓上

住戶配合檢視或修繕不可，

樓上的住戶是不可以拒絕的，但必須補償樓上住戶

因而產生的損害金額(如裝璜損失等)，

所以如果樓上住戶不配合的話，樓下住戶可依法提

出訴訟請求樓上住戶讓其進入修繕，

解決無法解決的房屋漏水問題。

其實，如果平常左鄰右舍關係好的話，當然不用出

此下策，

但是，法院現在接受愈來愈多的類似案件，

如果您正為了房屋漏水問題煩惱，

公寓大廈管理條例的相關規定可以解決您的困擾！